大阪で借地や底地を高く売却する方法　不動産売却コラム | 大阪（門真市・大阪市・豊中市）の不動産はセンチュリー21マックス不動産販売

底地、借地とは

不動産の売却を考えている時に、自身の土地が底地や借地と呼ばれることを知った人もいるでしょう。底地とは、借地権が付いている土地のことです。借地権とは、土地を借りる権利を指します。つまり、底地とは土地を所有している地主から借りている土地ということです。

一軒家を購入する場合、土地と建物をセットで購入する場合と、地主のいる土地に建物を建てさせてもらう場合があります。家を購入した際に、土地代を地主に支払っている人は底地を借りているということになります。

加えて借地とは、文字通り借りている土地のことを言うため、実は底地と借地は同じものです。土地を貸している状態の地主側から見ると、自分の土地に借地権を所有した建物が建っている状態の土地を底地といいます。反対に、借地権を得て土地を借りている側からすると借地を利用しているという状態になるのです。

底地を売却するのが難しい理由

底地を所有している人は、借地権がない土地に比べて売却が難しいといわれています。なぜ、底地は他の土地に比べて売りづらいのでしょうか？4つの理由から解説します。

理由①土地を自由に使えない

底地を購入して地主となっても、借地人が土地を借りている限りは土地を活用できません。底地について解説した通り、底地には借地権を持った人が家を建てて生活しています。そのような状態では、土地を自由に使うことはできません。

また、借地人は借地借家法という法律によって保護されています。そのため底地を所有している地主が、借地権を持っている人に対して、突然契約解除を言い渡すことは禁止されています。

理由②地代収入の収益性が低い

底地の地主は、借地人に土地を貸し出すことで地代を受け取っています。借地人が土地を借りている限り、地代収入は受け取れるため魅力的に感じられるかもしれません。

しかし、実際は地代収入の収益性は高くなく、むしろ赤字になる可能性が高いでしょう。なぜならば、土地を所有している人には、土地の固定資産税や都市計画税、土地の管理費がかかるからです。
それらを支払ってもプラスになるほどの地代を受け取れるならば、収益性が高くメリットは大きいでしょう。

しかし、底地の売却を考えている人の多くが長年借地人に土地を貸している場合がほとんどです。地代は、借地人に土地を貸し出す際に双方で取り決めた金額を毎月支払ってもらう形です。その当時の税金などの負担額に合わせて地代を決めているため、地代の流れと共に税金が上がっても地代は上がらず、結果的に収益性が低い状況になってしまいます。

理由③借地権者とトラブルになる可能性がある

底地が売却しづらいのは、借地権者とのトラブルを恐れる人が多いという理由も考えられます。借地権が設定されている土地を購入するとなれば、借地権者との契約や更新の話などのトラブルが考えられるでしょう。

一般的に多いトラブル内容が、地代の値上げ交渉によるトラブルです。前述したように、底地には収益性がほとんどありません。そのことを危惧して、底地を購入した人が借地権者に値上げ交渉を行う場合にトラブルが起こりやすいです。

長年同じ価格で地代を支払い続けてきた借地権者からすれば、突然の値上げ交渉には不満を感じるでしょう。交渉がすんなり発展すれば良いのですが、金銭が絡む問題のため、裁判に発展するケースもあります。リスクを抱えてまで購入したいと考える人は少ないでしょう。

理由④ローンが組めない

底地が売れない最大の理由は、ローンが組めないことです。底地は土地を貸し出している状態のため、すべての所有権を持っているわけではありません。そのため、底地はローンを借りる際の担保権を設定できない可能性が高いです。

ローンが組めなければ、一括で購入する方法しか残されていません。底地は通常の土地に比べると、売却額は安くなっています。とはいえ、キャッシュ一括で購入するには金額が大きい買い物です。購入できる人が限られてくるため、底地は売却するのが難しいのです。
 

底地を売却するポイント

底地は他の土地のような売却方法をとった場合、売却するのが難しいとお伝えしました。底地を売却する場合は、底地ならではのポイントを抑えて売り出しましょう。

借地人に底地を売却する

底地の売却を考え始めたら、まずは借地人に買い取りをお願いしてみるのも一つの方法です。身近で交渉が行いやすく、底地を購入するメリットも感じやすいからです。借地人からすれば、土地と家の両方が所有物になるメリットは大きいです。土地を所有物にすれば、毎月の地代を支払う必要がありません。

また底地を借りている状態では、通常家の建て替えや増築などを行う場合、地主に許可を得る必要があります。その場合、承諾を得るだけではなく「借りている土地に手を加えることを許してもらう」という意味をこめて、承諾料を支払わなければなりません。

土地を自分のものにできれば、誰の許可を得る必要なく自由に活用できます。また、今後売却を考えた場合にも、土地と家をセットで売り出せるため、売却額は高くなりやすいです。第三者に売りに出すよりも、お互いがメリットを感じられる売却相手です。

ただし、底地を買い取ってもらう場合は、提示した金額を一括で支払ってもらわなければなりません。金額の大きさから、毎月地代を払っている方がメリットが大きいと感じる人もいるでしょう。
借地人に売却を切り出す時は、タイミングが大切です。例えば、借地人が建て替えを検討している時などは売却しやすいでしょう。建て替えと共に土地を手に入れれば、借地人の自由に家を設計できるからです。

また、交渉の一つとして地代を引き上げてほしいほしいとお願いした後に、底地の購入を勧めるのもよいでしょう。資金がある人ならば、毎月の地代が上がることを懸念して購入してくれるかもしれません。

借地権と合わせて底地を売却する

借地人が借地権を手放したいと考えているならば、借地権と合わせて底地を売却できます。土地と家をセットで販売できるため、購入者がみつかりやすいです。土地と家を一度に手に入れられるため、単独でそれぞれ売却するよりも売却額は高くなります。

ただし、この売却方法は借地人に売却の意思がなければ実現できません。交渉して売却に合意できた場合も、同時売却となると売却時期を合わせるなどの問題も出てきます。地主と借地人との間で信頼関係ができている場合や、話す機会が多い方などは試す価値があります。

底地と借地を等価交換して売却する

借地人との同時売却が難しい場合は、底地と借地を等価交換する方法があります。具体的には、地主と借地人それぞれが、底地と借地の一部分を交換しあいます。それぞれが一部分を持つことにより、完全所有権のある土地を所有できる方法です。

両者が完全所有権を持てるため、地主は通常の土地と同じように売却ができ、借地人は土地を自由に活用できます。一方的に土地を売却する方法と異なり、所有権を交換しあうものなのでまとまった資金を用意してもらう必要がありません。

ただし、等価交換が行えるのは建物が建っていない土地部分と、建物が建っている部分で分割した場合に対等な広さになる場合に限ります。建物が建っている部分を分割することはできないため、更地の部分の面積が少ない場合は等価交換できません。
実現可能かどうかを判断するのは難しいため、等価交換を考える場合はプロに相談しましょう。

第三者に底地を売却する

地代による収益性がある程度見込める底地であれば、第三者に売却するのも良いでしょう。地代収益を求める不動産投資などを行う投資家ならば、購入してもらえる可能性があります。
しかし、投資家に購入してもらうには売却価格が地代収益と釣り合うものでなければなりません。また、土地の境界がはっきりとしており、借地部分とそうでない部分が明確化されていると売れやすくなります。

不動産会社に底地を売却する

ここまで紹介した方法での売却が難しい場合は、不動産買取業者に買い取ってもらいましょう。底地を取り扱っている買取業者であれば、交渉をする必要なく買い取ってもらえます。また、一般的な不動産業者よりも買取額が高くなる可能性があります。

底地を取り扱っている専門の買取業者が高値で買い取ってくれるのは、底地の運用や転売方法を持っているからです。底地は居住用の土地としての販売は難しくなりますが、事業用として利用する場合は売れやすくなります。専門業者はプロならではのノウハウを持っているため、スピーディーな査定と高価買取を実現します。

底地を相続する注意点

底地を相続することになった場合は、2つの注意点を抑えておきましょう。何も知らずに相続してしまうと、リスクを抱えることになるかもしれません。

売却額よりも相続税の方が高い

底地は完全な所有権を得ていない土地のため、通常の土地に比べて取引金額が安くなりやすいです。その反面、相続税評価額は取引価格よりも高くなるケースが多いです。そのため、相続をしてしまった方が損をする可能性があります。

基本的に相続税の納付は、現金で行います。現金での納付が難しい場合は、相続したものを売却して相続税を支払えば問題ありません。しかし、底地の場合は売却額が低いことから、売却しても相続税の支払額の方が高くなる傾向にあります。

底地を売却しても相続税の支払いだけが残る状況になってしまうため、相続発生前に売却してしまい、現金で相続した方がメリットは大きいです。相続放棄をする方法もありますが、底地以外に相続したいものがある場合はおすすめできません。

相続評価額の計算方法
底地の相続評価額を予め知るために、計算方法を抑えておきましょう。底地の相続評価額は、以下の計算方式で算出できます。

底地評価額=自用地評価額×（1-借地権割合）

自用地評価額とは、路線価に土地の面積をかけ、奥行や角地などの補正率を乗せると導き出されます。路線価とは、道路に面する土地の1平方メートルあたりの価額のことで、土地を評価する時に用いられます。
底地の路線価がわからない場合は、国税庁で発表されている「路線価図」を確認してみてください。そこから、土地の価額と借地権割合が確認できます。

路線価図を確認してみるとわかりますが、地図上には道路ごとに数字とアルファベットで構成された文字列が記載されています。数字は千円単位で路線価を表しており、アルファベットは借地権の割合です。
記載されているアルファベットの借地権割合は以下の通りです。

・A：90％

・B：80％

・C：70％

・D：60％

・E：50％

例えば、路線価図に600Dと記載されていた場合、1平方メートルあたりの自用地評価額は60万円となり、借地権割合は60％となります。相続評価額を計算する場合は、路線価図の読み方を覚えておけば問題ありません。
相続するかいなかを決める場合に、自身がどれだけ利益を得られるかを確認できるでしょう。

相続は単独所有にする

底地を相続する場合は、単独名義で相続するようにしましょう。相続人が複数いる場合、相続の配分に悩んだ結果、共有名義にするケースは少なくありません。相続の際は揉めずに共有できるメリットがありますが、売却時にトラブルが起こりやすいです。

例えば、底地の売却を行う場合、共有名義だと名義人全員分の同意が必要になります。売却を希望するタイミングが合わなければ、揉めることになるでしょう。売却の同意が得られても、売却の希望額がバラバラだと、売却に踏み出すまでに時間がかかります。

また、売却せずに底地を所有し続ける場合でも、地代の取り分で揉める可能性があります。均等にするのか、家族構成から配分を変える必要があるのかなど、さまざまな問題が絡むでしょう。底地の共有名義はトラブルが起こりやすいため、単独名義にしておくのが安心です。

まとめ

借地と底地の違いから、売却するのが難しい理由についてお伝えしました。底地は通常の土地とは異なり、借地人と共有しているイメージです。底地の売却を検討されている方は、今回紹介した売却方法の中から実践しやすい方法を試してみてください。
借地人と交渉できるのが一番いい方法ですが、難しい場合は気軽に専門業者に頼りましょう。少しでも高く売却して、利益が得られる方法を見つけてください。